démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement la pleine propriété d’un bien immobilier en deux éléments complémentaires
Définition sommaire du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un acte juridique important à connaître. Bien entendu, il ne s’applique que sur les droits de propriété. Il consiste à séparer (temporairement) la pleine propriété d’un bien immobilier (ou des parts d’une SCPI) en deux éléments complémentaires : la nue-propriété et l’usufruit
Le mécanisme du démembrement de propriété est généralement utilisé lors d’une donation ou d’une succession. Il comporte de nombreux avantages fiscaux. Pour en bénéficier, il faut maîtriser les principes de base du fonctionnement de ce mécanisme juridique. Justement, ce blog a été spécialement créé pour les personnes souhaitant se lancer dans un projet de démembrement de propriété.
La nue-propriété
L’usufruit
Il s’agit d’un droit réel permettant à son titulaire, le nu-propriétaire, de disposer du bien immobilier démembré. Malheureusement, il ne perçoit aucuns revenus, issus de la location de la résidence, tout au long de la durée du démembrement. En revanche, le nu-propriétaire peut vendre ses droits sur le bien. C’est seulement à la fin de l’opération qu’il pourra récupérer la pleine-propriété du bien démembré. L’avantage c’est qu’il n’aura pas à payer des droits de succession.
A noter, le décès de l’usufruitier marque la fin du démembrement de propriété, sauf s’il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété. Dans ce cas, le nu-propriétaire pourra récupérer la pleine-propriété avant la mort de l’usufruitier. La durée de cette opération est, en général, de 10 à 15 ans. Mais, elle peut s’étendre jusqu’à 25 ans.
Différentes options s’offrent à celui ou à celle qui dispose du bien en pleine-propriété. Il peut, plus précisément, choisir d’y vivre, de le louer ou de le vendre.
Tout comme la nue-propriété, l’usufruit est un droit permettant à son titulaire, l’usufruitier, de jouir d’un bien démembré dont une autre personne (physique ou morale) a la propriété. Il peut l’utiliser comme bon lui semble. Autrement dit, la mise en location de la résidence ou de l’appartement est une décision appartenant à l’usufruitier. Il (ou elle) peut également choisir de l’occuper s’il le souhaite.
En optant pour la location du bien démembré, l’usufruitier pourra percevoir des revenus locatifs réguliers jusqu’à la fin du démembrement de propriété.A noter, l’usufruit d’un bien démembré est toujours temporaire. S’il meurt avant la fin de la durée initiale définie dans le contrat de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement le bien en pleine propriété. Il s’agit dans ce cas d’un usufruit viager.
L’usufruitier n’a pas le droit de céder le bien sans l’accord du nu-propriétaire. En France, l’usufruit est généralement donné à son conjoint, tandis que la nue-propriété est léguée aux enfants.
Sur quoi peut-on appliquer le démembrement ?
Immobilier classique
Le démembrement de propriété s’applique sur n’importe quel bien immobilier. Il peut s’agir d’une résidence principale/secondaire ou d’un appartement. Dans tous les cas, le bien démembré est partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. La cession de leurs droits respectifs, à savoir l’usufruit et la nue-propriété, est une option envisageable.
La séparation de propriété immobilière est une opération très fréquente en matière de succession. Si le testament ou le contrat de mariage prévoit que le conjoint (survivant) peut récupérer l’usufruit temporaire du bien immobilier suite au décès de son époux (ou épouse), alors, cela sera respecté. Il (ou elle) acquiert donc le droit d’utiliser la résidence jusqu’à la fin du démembrement. Comme déjà mentionné, le contrat prend fin après la mort de l’usufruitier.
SCPI
Il est tout à fait envisageable de démembrer des parts de SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier) Il s’agit d’un mécanisme juridique particulièrement avantageux, notamment pour les personnes concernées par l’IFI (ou l’impôt sur la fortune immobilière) Le démembrement de parts de SCPI permet, en effet, de réduire les effets indésirables de l’IFI. Mais, il est moins avantageux pour l’usufruitier.
Détenir la nue-propriété des parts d’une SCPI constitue l’une des meilleures solutions défiscalisantes qui existent actuellement. Quoi qu’il en soit, le nu-propriétaire ne percevra pas de revenus pendant la durée de l’opération. En contrepartie, il bénéficiera d’une réduction, comprise entre 20 % et 35 %, du prix de souscription de parts de SCPI. Il faudra juste trouver une SCPI accessible en démembrement temporaire de propriété.
Assurance-vie
Le démembrement de propriété peut s’appliquer sur un contrat d’assurance-vie ou sur un compte titres. Et, il y a de nombreux avantages (fiscaux) à gagner. En effet, l’intégralité du capital accumulé sera reversée au bénéficiaire du contrat d’assurance-vie (l’usufruitier) suite au décès de l’assuré. Il pourra ainsi s’assurer un avenir meilleur.
La clause bénéficiaire démembrée d’un contrat d’assurance-vie constitue un excellent outil de transmission successorale. Il faudra juste choisir le ou les bénéficiaires du contrat avec beaucoup de précaution.
A noter, son conjoint est désigné par défaut dans la clause bénéficiaire. Mais, il est tout à fait possible de la modifier à tout moment. Il peut nommer son conjoint, un partenaire pacsé ou un tiers.