Démembrement immobilier

Démembrement immobilier

Le démembrement de propriété est une opération avantageuse pour tout investisseur désireux de bénéficier d’une réduction d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) Il y a, bien entendu, quelques points importants à considérer comme la répartition des charges de copropriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Plus concrètement, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Les charges liées aux dépenses d’entretien et de fonctionnement du bien démembré pèsent sur l’usufruitier.

Il y a ce que l’on appelle l’usufruit viager. Dans ce cas, le nu-propriétaire devra attendre la mort de l’usufruitier avant de jouir de la pleine propriété. Il pourra ensuite choisir de le louer ou d’y vivre.

En quoi consiste le démembrement immobilier  ?

D’un point de vue juridique, le droit de propriété se compose de trois éléments constitutifs :

  • L’usus (droit d’utiliser un bien)
  • Le fructus (droit de percevoir les fruits d’un bien)
  • L’abusus (droit de disposer d’un bien)

Le démembrement de propriété consiste à scinder la peine propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. L’abus ou le droit de disposer du bien est délégué au nu-propriétaire. L’usufruitier, de son côté, détient l’usus et le fructus du bien démembré. En d’autres termes, il peut l’utiliser et en percevoir les fruits (revenus locatifs) jusqu’à la fin du démembrement de propriété.

Fiscalité du démembrement en usufruit

Comme déjà mentionné, l’usufruitier peut occuper le bien immobilier démembré. Dans ce cas, aucune charge ne sera imputée sur le revenu foncier. Concernant les dépenses liées aux grosses réparations, celles-ci peuvent être imputées sur les revenus fonciers du nu-propriétaire. En clair, l’usufruitier bénéficie d’une exonération de l’impôt sur le revenu. Mais, la déduction des charges foncières est impossible. Bien sûr, l’usufruitier devra payer la taxe d’habitation et la taxe foncière s’il décidait d’occuper le bien démembré.

Si le bien était donné en location à un tiers ou au nu-propriétaire, les charges versées par ce dernier seront déduites des revenus fonciers issus de l’exploitation d’autres biens immobiliers. Il y a, par exemple, les frais d’administration et de gestion, les dépenses de travaux ainsi que les charges locatives. Les revenus tirés de la location de bien démembrés sont taxés dans leur intégralité. En cas de cession d’usufruit, la taxe sur les plus-values immobilières s’applique automatiquement.

Fiscalité du démembrement en nue-propriété

D’un point de vue concret, la fiscalité du démembrement en nue-propriété est plus avantageuse que celle du démembrement en usufruit. La raison est simple, les revenus fonciers sont généralement à la charge de l’usufruitier. Il en va de même pour la taxe foncière. Le nu-propriétaire peut d’ailleurs échapper à l’impôt sur les plus-values suite au décès de l’usufruitier ou à la fin de l’usufruit temporaire.

En règle générale, c’est l’usufruitier qui paye l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) Mais, il existe quelques exceptions. L’IFI peut être réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier dans les cas suivants :

  • Le bien démembré a été cédé et le vendeur détient le droit d’usufruit, mais l’acquéreur ne recevra par une partie du patrimoine du vendeur par donation ou succession
  • Le démembrement doit provenir des règles décrites dans le Code civil en matière de succession. Le conjoint (ou partenaire pacsé) survivant, peut, par exemple, récupérer un usufruit en l’absence de testament.

Les avantages du démembrement en immobilier

Le démembrement de propriété immobilière présente de nombreux avantages (fiscaux) L’usufruitier, par exemple, perçoit des revenus réguliers jusqu’à la fin de l’opération. Il (ou elle) pourra ainsi se constituer un complément de revenus pour la retraite. De son côté, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’extinction du contrat (ou au décès de l’usufruitier) Cerise sur le gâteau, il n’aura pas à payer des droits d’enregistrement.

Le mécanisme de démembrement de propriété peut être utilisé pour alléger les droits de succession. La nue-propriété d’un bien immobilier est généralement transmise aux enfants pour qu’ils puissent avoir un avenir meilleur. Mais, il est également envisageable de donner l’usufruit d’un bien démembré à ses enfants. Ils pourront ainsi financer leurs études grâce aux revenus tirés de la location de l’appartement ou de la résidence. En ce qui concerne la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, il faut se référer à l’article 669 du Code général des impôts pour le calculer. Elle dépend énormément de l’âge du donateur.