Les biens immobiliers ne sont pas les seules choses pouvant être démembrées. Il y a aussi les parts de SCPI (ou Société Civile de Placement Immobiliers) Et, les avantages de cette opération sont multiples. Il est facile de trouver des SCPI accessibles en démembrement de propriété sur le marché. D’ailleurs, la souscription des parts de SCPI peut se faire directement sur internet. Il suffit de visiter un site web appartenant à l’un des partenaires d’une SCPI française ou européenne et le tour est joué. A noter, le démembrement de parts de SCPI s’adresse particulièrement aux investisseurs assujettis à l’IFI. Mais, il y a quelques pièges à éviter.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Il s’agit d’une structure d’investissement de placement collectif. La SCPI est aussi appelée « pierre papier », car elle permet d’accéder indirectement à l’immobilier d’entreprise en France et/ou en Europe. Inutile de rappeler que c’est un marché porteur en pleine expansion. Il existe bien entendu différents types de Société Civile de Placement Immobilier. Les SCPI de rendement, par exemple, permettent de percevoir un complément de revenu régulier sous forme de dividende (chaque trimestre en général) Le patrimoine immobilier d’une SCPI, géré par un gestionnaire qualifié, est essentiellement constitué de locaux commerciaux, de bureaux et d’entrepôts. La performance d’une SCPI est mesurée en fonction de son TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché.
En quoi consiste le démembrement de SCPI ?
Le démembrement de SCPI consiste à diviser temporairement l’usufruit et la nue-propriété d’une part de SCPI. La durée de l’opération peut aller jusqu’à 20 ans. Il va sans dire que les SCPI procèdent à la distribution de dividende chaque trimestre. Bien entendu, seuls les associés de la SCPI peuvent en bénéficier. A noter, investir dans des parts de SCPI démembrées ne permet pas de percevoir des revenus immédiats, notamment pour le nu-propriétaire. Il devra attendre la fin du démembrement temporaire avant d’encaisser les revenus dégagés par le placement immobilier. A ce moment-là, il pourra choisir entre deux options : conserver ses parts de SCPI en pleine propriété ou les revendre.
Quelle fiscalité pour le démembrement de SCPI ?
Afin d’optimiser la transmission de son patrimoine, il est envisageable de faire donation de la nue-propriété aux héritiers. En clair, l’acquéreur achète des parts de SCPI en pleine propriété. Il va ensuite procéder à un démembrement de parts sur une durée viagère. C’est seulement après cela qu’il pourra faire la donation de la nue-propriété des parts souscrites. Enfin, il pourra conserver l’usufruit des parts.
En ce qui concerne la donation de l’usufruit, elle peut durer entre 2, 3, 4 ou 5 ans. Cette opération permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu. Les revenus générés par le placement étant versés au porteur de parts (l’usufruitier), il est inutile de les déclarer.
Les avantages de l’investissement en SCPI pour le nu-propriétaire ?
Il est vrai que le nu-propriétaire des parts de SCPI démembrées est privé de revenus immédiats tout au long de la durée du démembrement. Mais, ce n’est que temporaire. En contrepartie, l’épargnant bénéficie d’une décote intéressante, sur la valeur des parts, au moment de la souscription. De plus, les revenus (fonciers) étant perçus par l’usufruitier, le nu-propriétaire sera exempté d’impôt jusqu’a la fin du démembrement.
Donc, le démembrement de parts de SCPI en nue-propriété est une solution défiscalisante qui s’adresse aux contribuables fortement imposés. Les revenus (fonciers) imposables sont à la charge de l’usufruitier qui les perçoit. Le nu-propriétaire des parts de SCPI peut d’ailleurs bénéficier d’une réduction d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les avantages d’acheter des parts de SCPI démembrées pour l’usufruitier ?
Le démembrement de parts de SCPI en usufruit s’adresse en particulier aux investisseurs faiblement imposés. Comme déjà mentionné, l’usufruitier est redevable à l’impôt sur les revenus fonciers, sans parler de l’IFI. Bien sûr, les contribuables ayant des déficits fonciers à imputer peuvent démembrer des parts de SCPI et conserver leur usufruit. Ils pourront ainsi profiter d’une fiscalité adoucie ainsi que d’un rendement plus attractif.
Afin de mettre toutes les chances de son côté, il vaut mieux se tourner vers les meilleures SCPI du marché. Il convient de souligner que les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ou sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) peuvent démembrer des parts de SCPI. Il sera ainsi possible de déduire fiscalement l’amortissement de la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la durée du démembrement.