Le démembrement de propriété immobilière n’est plus un secret pour personne. Tout le monde ou presque comprend son principe de fonctionnement. Il faudra juste apprendre à distinguer les droits de l’usufruitier et ceux du nu-propriétaire. Il y a aussi la valeur du bien en nue-propriété et la fiscalité du démembrement (temporaire) de propriété.
En ce qui concerne le démembrement croisé , c’est une opération immobilière intéressante pour les épargnants souhaitant investir dans la pierre. Les avantages qu’elle offre sont nombreux. Pour en bénéficier, il faut d’abord maîtriser le fonctionnement du démembrement de propriété simple. Effectivement, le mécanisme du démembrement croisé est plus difficile à comprendre.
Qu’est-ce que le démembrement croisé ?
Le démembrement croisé est une solution patrimoniale adaptée aux familles recomposées formées par des demi-frères et/ou de demi-sœurs et des belles-mères et/ou beaux-pères. Dans tous les cas, cette opération immobilière leur est favorable sur le plan fiscal. Le conjoint survivant peut, par exemple, conserver l’usage d’un bien immobilier grâce à ce montage ingénieux.
Pour rappel, le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Il y a démembrement croisé lorsque l’usufruit et la nue-propriété ne portent que sur une partie (sa moitié par exemple) du bien démembré. Il est tout à fait possible de se constituer une Société Civile immobilière (SCI) avec ce type de montage. Il permettra ainsi aux concubins d’acheter leur résidence principale.
Comprendre le démembrement simple
Le principe de fonctionnement du démembrement de propriété (simple) est plus facile à comprendre par rapport à celui du démembrement croisé. Cette opération immobilière consiste à scinder la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties bien distinctes, mais complémentaires. Il s’agit de l’usufruit et de la nue-propriété, des droits réels pouvant être détenus par des personnes physiques ou morales.
La durée d’un démembrement simple devrait, normalement, être mentionnée dans un contrat conclu par les deux parties (l’usufruitier et le nu-propriétaire) S’il s’agit d’un usufruit viager, le décès de l’usufruitier marque la fin du démembrement de propriété. Mais ce n’est pas toujours le cas.
Le droit de l’usufruit (usus + fructus) permet à son titulaire de jouir des fruits de l’exploitation du bien loué. Il (ou elle) pourra également l’utiliser à sa guise pendant la période du démembrement de propriété. Le nu-propriétaire, quant à lui, dispose de la maison, car il ne détient que l’abusus du bien démembré. Mais, il n’a pas le droit de le vendre ni de le louer. C’est seulement après la mort de l’usufruitier que la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire. En revanche, si la durée de l’opération a été fixée dans le contrat de démembrement, il pourra la récupérer avant le décès de l’usufruitier.
Comprendre le démembrement croisé
Le fonctionnement du démembrement croisé est presque similaire à celui du démembrement de propriété classique. La différence étant que les droits de l’usufruit et de la nue-propriété ne portent que sur une partie du bien décomposé. Comme déjà mentionné, il s’agit d’une opération particulièrement avantageuse pour les familles recomposées. Si chaque conjoint a eu des enfants d’un premier lit, chaque associé souscrit des parts de SCI dont la nue-propriété est détenue par l’autre et vice-versa.
La nue-propriété des parts A revient de droit aux héritiers désignés par Monsieur ou Madame X au décès de l’usufruitier. Le conjoint survivant, de son côté, conserve l’usufruit des parts A et récupère la pleine propriété des parts B. En d’autres termes, il (ou elle) pourra vivre dans la résidence sans déshériter les enfants du défunt.
Les héritiers de Monsieur ou de Madame X pourront récupérer la pleine propriété des parts A et celle des parts B au décès du deuxième parent. De plus, ils n’auront aucune taxe fiscale à payer. Le démembrement croisé permet donc de protéger le conjoint survivant d’un couple marié ou concubin.
À noter, le partenaire pacsé et le concubin ne peuvent pas bénéficier des avantages accordés en droit civil français dans la succession de leur partenaire prédécédé. Bien entendu, le défunt peut leur donner l’usufruit d’un bien immobilier (résidence principale par exemple) en rédigeant un testament.