Le démembrement d'un bien immobilier

Le démembrement d’un bien immobilier : principe et intérêts

Le démembrement d’un bien immobilier consiste concrètement à diviser la pleine propriété de celui-ci avec, d’un côté l’usufruit, et de l’autre la nue-propriété. Ce mécanisme devient de plus en plus utilisé, que ce soit dans le cadre familial ou lors d’un investissement. Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce procédé.

Comment fonctionne le démembrement d’un bien immobilier ?

Le droit de propriété comporte trois éléments, à savoir :

  • L’usus : le droit d’utiliser le bien
  • Le fructus : le droit de tirer profit des fruits relatifs au bien
  • Et l’abusus : le droit de disposer du bien : le vendre ou le transmettre

Le démembrement immobilier consiste concrètement à diviser la propriété en deux parties bien distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété correspond à l’abusus. L’usufruit regroupe l’usus et le fructus.

La nue-propriété

Comme il a été évoqué précédemment, la nue-propriété correspond à l’abusus. La personne qui est titulaire de ce droit, c’est-à-dire le nu-propriétaire, est le véritable propriétaire du bien immobilier. Il possède ce dernier et peut donc le donner, le vendre ou encore le détruire sans pouvoir l’exploiter. Lorsque la durée du contrat du démembrement touche à sa fin, le nu-propriétaire récupère le plein droit du bien. Plus de détails sur https://demembrement.fr/.

L’usufruit

En ce qui concerne l’usufruit, c’est un droit qui permet à son détenteur de jouir complètement de l’usage du bien immobilier sans en être le véritable propriétaire. Il pourra l’habiter ou encore le mettre en location pour en récolter des fruits selon ses souhaits. Par contre, il n’a pas le droit de vendre ou d’altérer le bien.

Quels sont ses avantages ?

Le démembrement d’un bien immobilier est un mécanisme aux multiples avantages. Il s’agit en premier lieu d’un excellent outil de transmission. Très prisé dans le cadre familial lors d’une succession, il permet d’éviter les frais de succession. Nombreux sont les parents qui transmettent à leurs enfants la nue-propriété de leur bien immobilier. Ils conservent donc la jouissance du bien, tandis que ces derniers ne supportent ni les impôts ni les charges.

L’autre pratique consiste à donner aux enfants l’usufruit du bien. C’est un mécanisme à double effet. Si le bien en question est loué, c’est alors l’usufruitier qui récolte les revenus. Dans ce cas, les parents donnent à leurs descendants la jouissance des loyers pour les soutenir financièrement. Ne percevant plus de loyers, le donateur n’est plus tenu de payer des impôts. L’autre avantage de ce procédé est l’exonération d’ISF. En effet, selon la loi, c’est l’usufruit qui est tenu de le payer.

En dehors de la transmission, le démembrement du bien immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine avec un coût moins élevé, notamment dans le cadre d’un investissement en SCPI. Effectivement, lorsque la période du contrat de démembrement de propriété se termine, le bien immobilier est remembré automatiquement, et ce, sans impact fiscal. L’usufruit rejoint alors la nue-propriété. Dans ce cas de figure, l’investisseur sera libre de vendre le bien ou encore de jouir des revenus qu’il génère.