Pour réaliser un montage patrimonial efficace, il n’y a pas mieux que le démembrement immobilier. Il est utile dans le cadre de succession, mais aussi pour investir malin. Néanmoins, il n’y a pas que des avantages. En effet, avant de se lancer, il faut aussi penser aux différentes embûches que le contribuable peut potentiellement rencontrer. Certaines subtilités de la loi peuvent pénaliser les personnes concernées.
Le fonctionnement du démembrement immobilier
Un bien immobilier qui a subi un démembrement de propriété sera divisé en nue-propriété et en usufruit. Ce sont deux notions de droits qui résultent de la décomposition du droit de propriété. Ainsi, d’un côté, on a un usufruitier qui jouit de toutes les prérogatives qui propriétaire pourrait avoir sur le bien sans pour autant le détenir. Il peut l’habiter, l’utiliser comme bon lui semble comme le mettre en location par exemple.
De son côté, le nu-propriétaire détient les murs, mais n’a aucun droit sur l’usage ou sur les fruits que peut générer le bien immobilier. En revanche, il devient pleinement propriétaire une fois que le démembrement prend fin.
Cette configuration implique que ce soit l’usufruitier qui doit supporter toutes les charges liées à l’exploitation dudit bien (impôts, entretien, etc.). Par contre, selon ce que dicte le Code Civil, c’est au nu-propriétaire de réaliser les gros travaux.
L’intérêt de faire du démembrement immobilier
Le démembrement immobilier sert surtout à optimiser les frais de transmission de patrimoine. En effet, si les parents donnent la nue-propriété à leurs héritiers et conservent l’usufruit, les droits de succession sont calculés sur une valeur décotée du bien en pleine propriété. De plus, c’est un outil d’investissement que les épargnants utilisent pour acquérir un patrimoine neutre fiscalement, mais qui peut rapporter une importante plus-value après quelques années.
Les pièges à éviter
Bien que ce soit plus avantageux de transmettre un bien immobilier en démembrement, il faut faire attention au fameux article 751 du Code général des impôts. Celui-ci prévaut que même si le patrimoine est démembré, l’usufruit peut aussi être pris en compte comme étant un élément de succession. Cela reviendrait alors à une transmission à pleine valeur. À ce moment, la décote sur les droits de succession ne s’appliquera pas. Pour éviter cela, la nue-propriété doit être donnée par acte notarié au moins trois mois avant le décès de l’usufruitier. Par ailleurs, tous les protagonistes doivent bien faire attention à respecter les limites des droits que leurs sont accordés (à voir dans le Code Civil). Des procédures judiciaires peuvent être engagées dans le cas contraire.
Il est évident alors que le démembrement de propriété permet de réaliser des économies au moment de transmettre son patrimoine. Cependant, si la donation de nue-propriété ou d’usufruit n’est pas faite correctement, c’est encore plus pénalisant. L’administration fiscale veille à ce que cet instrument ne soit pas utilisé de manière abusive.