Un bien ne va pas forcément rester dans le portefeuille de patrimoine d’un individu éternellement. Et même s’il s’agit d’un actif démembré, il est tout à fait possible d’envisager une vente. Cependant, dans ce cas-là, ça ne se fait pas de manière classique. Il y a une procédure spéciale à suivre afin de respecter les droits et les prérogatives de chacun.
Les principes du démembrement de propriété
On parle ici d’un sujet qui devient de plus en plus récurrent. Le démembrement de propriété n’est pas difficile à assimiler. Il faut savoir que selon le Code Civil, toute personne exerçant un droit de propriété sur un bien peut en faire tout ce qu’il veut à condition que ce soit toujours en conformité avec la loi. Au moment de démembrer ce dernier alors, ce droit de propriété va se diviser en deux pour obtenir :
- La nue-propriété procurant l’abusus ou le droit de possession ou de disposer d’un bien.
- L’usufruit se décomposant en usus (droit d’utilisation ou d’habitation) et fructus (droit de tirer des avantages naturels, industriels ou financiers).
Chacun de ses éléments de droit implique des prérogatives et des obligations différentes. Ce que l’un peut faire, l’autre ne peut pas. C’est pour cela qu’une vente de propriété en démembrement nécessite une attention particulière.
Processus de vente d’un bien démembré
Si l’on se réfère à la décomposition de la nue-propriété et de l’usufruit, les deux personnes sont alors complémentaires. Et d’après ce qui a été vu, le nu-propriétaire peut vendre, mais seulement sa part de nue-propriété et pas le bien en entier. L’usufruit lui ne peut rien vendre tout court même si c’est lui qui jouit de tous les avantages. Dans ce cas alors, la vente d’un bien démembré ne peut se faire qu’à une condition : il faut que tous les deux titulaires de droits donnent leur accord. À partir de là seulement une procédure de vente peut être engagée.
Répartition des gains en cas de conclusion d’une vente
Il est indispensable que nu-propriétaire et usufruitier sachent que si la vente se conclut, les deux protagonistes ne font pas moitié-moitié comme beaucoup pourraient le croire. De nombreux litiges trouvent d’ailleurs leurs origines dans ce malentendu. Mais selon les règles en vigueur, il est nécessaire de se référer au barème fiscal des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété pour déterminer quel pourcentage du prix revient à l’un ou l’autre. C’est la méthode la plus facile. Néanmoins, il est aussi possible de faire une évaluation plus précise en prenant en compte le niveau de rentabilité du bien et l’espérance de vie de l’usufruitier.
Dans le processus de vente d’un bien démembré alors, il est nécessaire d’avoir les accords des deux partis concernés. Mais cela ne veut pas dire que chacun va obtenir le même montant si la transaction se réalise.