La fiscalité est l’une des raisons poussant certaines personnes à opter pour le démembrement de propriété (simple ou croisé). Effectivement, cette opération immobilière permet de profiter de nombreux avantages fiscaux. Il faudra juste apprendre à identifier les pièges pour que l’opération se déroule favorablement. Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent tous bénéficier des avantages du démembrement de propriété, à condition de respecter les règles du jeu. Il est important de maîtriser la fiscalité du démembrement de propriété avant de se jeter à l’eau. Une chose est sûre, c’est l’une des meilleures solutions défiscalisantes permettant d’atténuer les effets de l’IFI (ou l’impôt sur la fortune immobilière)
Quelle fiscalité pour l’usufruit ?
L’usufruit d’un bien immobilier offre de nombreux avantages (fiscaux) non négligeables. Il y a, par exemple, l’usage, l’exploitation et la perception des fruits (loyers) du logement démembré. Quoi qu’il en soit, l’usufruitier devra supporter les charges fiscales liées aux bénéfices dégagés par le placement. Il s’agit, plus précisément, des revenus fonciers qu’il perçoit grâce aux loyers versés par les locataires du bien démembré. Il devra donc les déclarer à l’administration fiscale (FISC) pour continuer d’exploiter le logement jusqu’à l’extinction du contrat de démembrement (temporaire). La bonne nouvelle c’est que l’usufruitier peut déduire les charges de travaux d’entretien du bien. Il pourra ainsi bénéficier d’une déduction (intéressante) de l’impôt à payer. Malgré cela, dans la majorité des cas, l’usufruitier est concerné par l’IFI. Sans parler de la taxe foncière.
À noter, les biens ou les droits immobiliers détenus en démembrement ou en pleine propriété doivent être déclarés à l’IFI (ou impôt sur la fortune immobilière) Donc, l’usufruitier est assujetti à l’IFI. Même s’il décidait d’occuper le logement démembré, il ne pourra pas y échapper. Bien sûr, l’usufruitier doit déterminer la valeur de l’usufruit en pleine propriété avant de déposer sa déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière. Heureusement qu’il existe des exceptions applicables aux règles d’imposition en cas de démembrement de propriété. L’usufruitier n’est pas redevable de l’IFI au cas où le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit lié à l’application du Code civil, d’un usufruit de par l’absence de descendant et survie d’ascendant (s) du conjoint prédécédé, d’un usufruit lié à l’existence d’un ou de plusieurs enfants d’un premier lit.
Quelle fiscalité pour la nue-propriété ?
La nue-propriété permet à son titulaire de bénéficier d’une fiscalité adoucie. Comme on le sait déjà, les différentes charges fiscales liées à l’exploitation du bien démembré sont à la charge de l’usufruitier. En revanche, les grosses dépenses de réparations sont supportées par le ou les nus-propriétaires. Étant donné qu’il (s) ou elle (s) n’ont pas le droit de louer le logement pendant la période du démembrement, il (s) ou elle (s) n’auront aucun loyer à déclarer. Dans la majorité des cas, le ou les nus-propriétaires d’un bien immobilier ne sont pas concernés par l’IFI. La raison est simple, il ne détient pas encore la pleine propriété. Si l’usufruitier décède avant la fin du démembrement de propriété, le nu-propriétaire devra déclarer la valeur du bien en pleine propriété.
Pour rappel, l’IFI est en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Et, il a apporté des changements radicaux sur les règles d’impositions des biens dont la propriété est décomposée entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Évidemment, seul l’usufruitier est concerné par l’IFI. Mais, l’IFI peut être réparti entre les deux parties dans certains cas. Le conjoint survivant peut, par exemple, opter pour l’usufruit légal (en vertu de l’article 757 du Code civil) lors de l’ouverture d’une succession. Si c’est le cas, l’impôt sur la fortune immobilière est également supporté par le nu-propriétaire. Il sera imposé sur la valeur de son droit. Il en va de même pour l’usufruitier. En clair, les personnes physiques qui héritent ou qui ont hérité de la nue-propriété d’un bien au décès d’un de leurs parents devront déclarer ce bien à hauteur de sa valeur en nue-propriété si le parent survivant conserve l’usufruit.